“Tu sais comment on fait pour acheter une maison aux enchères ?”… Euh ?… Jadis, il y a très très longtemps j’ai eu l’occasion de m’y intéresser. Mais occasionnellement et pas d’assez près pour pouvoir en parler des années après. Donc quand je suis face à une question existentielle dont je n’ai pas la réponse, je fais comme vous : je cherche sur Google.

La seule chose dont je me souvenais, c’est que les ventes aux enchères immobilières peuvent être :

  • judiciaires,
  • notariales,
  • ou domaniales.

C’est donc parti pour un petit tour des trois ou trois petits tours de chacune d’elles.

Un point commun : on n’y va pas pour s’amuser

Paye le prix ou paye ton erreur

C’est le truc important à avoir bien en tête avant de se jeter corps et âme dans une vente aux enchères : à la différence d’un compromis traditionnel, il n’y a ni possibilité de rétractation, ni clause suspensive d’obtention de crédit.

Le prix (on parle de “montant de l’adjudication”) devra être réglé dans des délais propres à chaque type d’enchères :

  • Deux mois pour les enchères judiciaires,
  • 45 jours pour les enchères notariales,
  • Un mois pour les enchères domaniales.

Passé ces délais, des intérêts viennent s’ajouter au prix de vente. Et si au bout du bout, l’adjudicataire ne peut pas payer, le bien est remis en vente : C’est ce qui s’appelle la procédure de “réitération des enchères“. Autrefois, on parlait de “folle enchère” et c’était tout de même plus rigolo. Deuxième effet kisscool pour l’adjudicataire défaillant, si le bien est vendu moins cher, il devra payer la différence… Et dans ce cas, bien évidement, il ne récupèrera pas son chèque de caution.

Il faut anticiper

Le but, quand on envisage d’acheter une maison aux enchères, c’est de faire une bonne affaire. Du coup, c’est tout de même ballot de perdre de l’argent parce qu’on ne peut pas payer le montant de l’adjudication…

Pour commencer donc, on jette un coup d’oeil sur les ventes à venir. Qu’il s’agisse d’enchères notariales, judiciaires ou domaniales, elles sont annoncées un à deux mois à l’avance, dans les journaux d’annonces légales et sur des sites spécialisés. Pour voir à quoi ça ressemble, voici le lien vers l’un d’eux : Licitor. On y trouve déjà tout un tas d’informations et notamment :

  • la description,
  • la mise à prix,
  • les dates prévues pour la visite du bien (on ne choisit pas),
  • les conditions de la vente, frais compris,
  • et les coordonnées de l’avocat en charge de ce dossier qui détient le cahier des charges complet se rapportant à la vente.

Une fois qu’on a tout lu (y compris le cahier des charges), tout visité et tout calculé, c’est le moment de :

  • prendre rendez-vous avec son banquier préféré pour valider avec lui un plan de financement
  • et de fixer une limite maximale incluant les frais de vente.

Des particularités

Ventes aux enchères judiciaires

Acheter une maison aux enchères judiciaires signifie acheter une maison qui a été saisie. Elle peut l’avoir été par une banque ou encore par le Trésor public. D’autres fois, c’est une copropriété qui demande la vente d’un logement en vue d’obtenir le remboursement de charges non réglées. Parfois encore, la vente aux enchères d’un bien immobilier est la conséquence de la liquidation d’une société, de conflits familiaux ou des divorces.

Quoiqu’il en soit, s’agissant de ventes forcées, elles se font rarement dans la joie et l’allégresse. Le contexte est souvent houleux et il n’est pas rare que le bien ne soit pas au mieux de sa forme : Logement squatté, maison laissée à l’abandon depuis des années… Mieux vaut être préparé à visiter des trucs pas toujours jolis-jolis.

Dans le cas d’une vente aux enchères judiciaire, il faudra :

  • se rendre au Tribunal de Grande Instance du lieu où se déroule la vente,
  • être accompagné d’un avocat inscrit à l’Ordre de la juridiction concernée par la vente,
  • lui avoir signé un pouvoir indiquant le montant maximum des enchères autorisées,
  • et lui avoir remis un chèque de consignation.

Et pour bien comprendre, je vous propose de cliquer sur ce lien vers une annonce concernant la vente aux enchères d’un appartement à Nice. Soyez curieux et jetez un coup d’oeil aux différents documents qu’elle contient.

Ventes aux enchères notariales

On peut faire appel à son notaire pour vendre un bien aux enchères notariales. Les ventes à venir sont également consultables à l’avance et notamment sur le site immobilier.notaires.fr et les dates de visites sont fixes. S’agissant d’une vente volontaire, la mise à prix reste libre. Toutefois, comme il doit être attractif, le notaire, en accord avec le vendeur, fait généralement en sorte qu’elle ne dépasse pas les deux tiers de la valeur du bien.

Pour participer à une vente aux enchères notariale :

  • il faut se rendre dans la salle d’adjudication choisie (souvent la Chambre des Notaires du lieu du bien)
  • pas besoin d’avocat : on peut y aller tout seul,
  • il faudra cependant remettre au notaire, en début de séance une pièce d’identité et un chèque de “consignation” d’un montant de 20 % de la mise à prix.

La méthode utilisée pour une vente amiable aux enchères notariale est celle de la vente à la bougie. A la fin (c’est à dire à l’extinction des deux feux), les personnes n’ayant pas remporté la vente récupèrent leur chèque de consignation. Attention à ne pas crier victoire trop vite : n’importe qui peut surenchérir dans un délai de dix jours. Y compris quelqu’un qui n’aurait pas participé à la vente.

Ventes aux enchères domaniales

Tout le monde ne le sait pas et moi même je l’avais un peu oublié mais l’État vend régulièrement des biens. Ce ne sont pas toujours des biens très conventionnels :

  • maisons forestières
  • ancienne gendarmerie
  • caserne…

Toutes les ventes domaniales ne se font pas sous forme d’enchères, certaines sont des appels d’offres. Pour savoir quel biens l’Etat met en vente et les modalités de ces cessions, go sur le site des ventes immobilières de l’Etat. (Pas de bol : je voulais vous copier-coller un lien vers un bien vendu aux enchères mais je n’ai trouvé que des ventes sur appel d’offres… )

Ce qu’il faut savoir globalement c’est que :

  • les dates de visite du bien et le cahier des charges de la vente sont indiquées dans l’annonce,
  • qu’elles peuvent se dérouler dans des préfectures ou dans des hôtels des impôts,
  • qu’un particulier doit apporter sa carte d’identité et un justificatif de domicile,
  • qu’une société doit fournir notamment un Kbis et une copie de ses statuts,
  • que le recours à un avocat n’est pas obligatoire
  • qu’un chèque de cautionnement de 5% de la mise à prix, établi à l’ordre du Trésor Public doit être déposé au début de la séance.
  • et qu’il n’y a pas de droit à surenchère

Au delà de 75 000€ le paiement du prix est échelonné mais il devra être entièrement réglé dans les six mois de l’adjudication.

Il y a encore des choses à dire sur le sujet et notamment sur la possibilité d’acheter un appartement ou une maison aux enchères en ligne. Si vous êtes d’accord, on fera ça une prochaine fois, hein ? Je vous laisse déjà méditer, réagir et poser des questions sur tout ce bazar…

  •  

Laisser un commentaire

VOUS NE DIREZ PLUS JAMAIS QUE VOUS NE CONNAISSEZ RIEN À L'IMMOBILIER