Ça m’énerve quand j’entends quelqu’un s’étonner du coût d’une expertise en évaluation immobilière. Et ça m’énerve encore plus quand il ajoute : « Moi, je connais un agent, il me fait ça gratos ». Et bien, triple buse, figure-toi que tu te trompes. Une fois n’est pas coutume, tu mélanges tout. Tu mélanges les torchons et les serviettes, comme disait ma grand-mère. Et je dis ça sans aucun mépris car je me sers autant des deux. Mais pas au même moment. Ni au même endroit. Alors ce qui serait bien, c’est qu’à la fin de cet article, tout le monde (ou presque) ait enfin compris pourquoi, en matière d’évaluation immobilière, certaines prestations sont gratuites et pas d’autres.

L’avis de valeur

L’avis de valeur est un document concis mais précis, rédigé par un professionnel de l’immobilier. Le plus souvent, c’est un agent mais certains notaires le font aussi.

L’évaluation à la cool

La plupart du temps, le contexte dans lequel on a besoin d’un avis de valeur est un contexte cool et apaisé. En gros, il n’y a pas de conflit majeur : on est simplement en train de se tâter sur l’opportunité d’une vente ou d’un investissement. Bon à savoir : un professionnel de l’immobilier peut aussi donner un avis de valeur locative pour un appartement ou un local commercial.

Même si un agent immobilier expérimenté a souvent une idée assez juste de la valeur d’un bien, il n’empêche que sans visite et sans un minimum d’informations, il peut passer à côté d’un élément essentiel. Et donc se tromper. Alors, quand un agent vous dit pour la troisième fois qu’il ne peut pas vous donner une estimation sans avoir vu l’appartement, n’insistez pas : ça veut dire que vous avez affaire à un pro.

C’est gratuit mais ça peut coûter bonbon

Il n’y a pas si longtemps, on disait que la principale différence entre un avis de valeur et une expertise, était que le premier n’engageait pas la responsabilité du professionnel. Désormais il va falloir trouver autre chose pour les différencier parce qu’en 2018, la Cour d’Appel de Bordeaux

a condamné un agent immobilier pour manquement à son devoir de conseil. En l’occurrence, l’agent avait sous-évalué le bien et avait donc empêché son propriétaire de le vendre plus cher.

Le rapport d’expertise

Une démonstration de l’évaluation

Dans une autre vie, j’ai eu l’occasion de faire un tout petit peu d’expertise en évaluation immobilière avec deux experts aussi passionnés que passionnants (Gérard Capan et Sandrine Bordes, je vous aime). Je me souviens d’une phrase très claire de Gérard à propos de son métier : “Le travail d’un expert, ce n’est pas juste de donner la valeur d’un bien, mais de la démontrer”. C’est ce qui explique qu’on reconnait un rapport d’expertise à sa taille : Numérisé ou en format papier, c’est souvent un pavé qui comprend des dizaines de photos et quelques kilos d’annexes.

Lorsqu’un expert vient visiter un bien en vue de réaliser une estimation, il ne se contente pas d’ouvrir toutes les portes de chaque pièce pour faire des photos : il va tout passer en revue et tout analyser.

  • L’adresse bien sûr,
  • Les parties communes (dans le cas d’un immeuble),
  • L’étage,
  • La distribution de l’appartement, l’orientation, la vue, les extérieurs, les annexes (caves, garages…),
  • Les nuisances éventuelles,
  • Les charges, le fonctionnement de la copropriété,
  • L’état général du bien,
  • Le mode de détention,
  • Le cas échéant les droits à bâtir résiduels sur le terrain,
  • La fiscalité attachée au bien,
  • Etc.

Le travail de l’expert ne se limite pas à une énumération de tous ces éléments : il doit surtout en déduire les conséquences sur la valeur du bien. Tout le monde sait que l’adresse d’un bien, sa surface ou encore son état, vont impacter sa valeur. En revanche, tout le monde n’est pas en mesure d’analyser :

  • Les conséquences de l’indivision,
  • De l’existence d’un bail d’habitation,
  • D’une occupation à titre gracieux sans bail,
  • Et j’en passe.

En cas de conflit

Généralement, lorsqu’on a besoin d’un expert en évaluation immobilière, c’est qu’il y a crêpage de chignons. Bien sûr, il y a les expertises judiciaires, c’est à dire celles qui sont ordonnées par un juge dans le cadre d’un litige. Mais, il existe aussi des situations conflictuelles à l’extérieur des tribunaux : divorce, volonté de sortir d’une indivision, mésentente entre associés…etc. Certains crêpage de chignons peuvent également avoir lieu entre un contribuable et l’administration fiscale.

Un rapport d’expertise, c’est un peu les mémoires d’un bien, écrites à un instant t. C’est une analyse minutieuse, précise, une dissection. C’est l’argumentaire le plus complet pour défendre un point de vue et parfois le seul moyen de sortir d’un conflit. Un rapport d’expertise, ça prend un temps fou, ça peut coller des migraines et des sueurs froides aussi parce qu’à chaque fois, l’expert engage sa responsabilité.

Par ailleurs, il faut savoir que la première chose que fait un expert quand on le sollicite, c’est d’établir un devis dans lequel il précise sa mission et ses honoraires. La plupart du temps, fort heureusement on n’est pas dans le cadre d’un conflit et un avis de valeur suffira. Pour finir, il ne faudrait pas oublier que l’agent immobilier ou le notaire qui rédigent l’avis de valeur, sont souvent rémunérés pour le travail réalisé par la suite (honoraires de transaction ou émoluments). L’expert immobilier quant à lui, ne tire sa rémunération que de son rapport.

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