A la base, j’avais prévu d’écrire sur “vendre avec ou sans agent immobilier”. Le sujet est vaste et les idées fausses pullulent. Mais ça attendra parce que mercredi, j’ai déjeuné avec une amie dont les beaux parents étaient à Tende le week-end dernier. Pendant la Tempête Alex. Anne D m’a d’abord raconté ce qu’ils ont vécu (et que je vais aussi vous raconter). Puis elle m’a demandé : “On fait comment pour être sûr que la maison qu’on achète ou qu’on fait construire ne risque pas d’être emportée par la rivière ?”. Alors j’ai repensé à celle qu’on vient d’acheter avec Chouchou.  J’ai réalisé que j’avais lu mille fois le projet de compromis, mais que je n’avais  jamais pris le temps de lire ce diagnostic immobilier obligatoire essentiel qu’est l’Etat des Risques et Pollutions.

L’urbanisme dans la tempête

La Tempête Alex

Petite précision avant de commencer : les beaux-parents d’Anne vont bien. Ils sont rentrés en hélicoptère en début de semaine.

On les a eu au téléphone vendredi soir vers 21h et après, plus rien.

Le week-end dernier donc, Anne et son mari décident de ne pas monter à Tende. La météo est pourrie ; pas la peine de tenter le diable. Ses beaux-parents, eux y sont déjà depuis quelques jours. Vendredi dans la soirée, Anne apprend que plusieurs personnes dans le village sont privées d’eau. Immédiatement, son mari appelle ses parents et leur conseille de faire des réserves “au cas où”. Quelques minutes plus tard, un ami pompier à Tende joint la famille et prévient que le pont à l’entrée du village est en train de s’effondrer.

A partir de ce moment là et jusqu’à la mise en place de liaisons téléphoniques satellitaires, dimanche soir, Anne n’a plus aucune nouvelle de ses beaux-parents. Ils n’ont pu rentrer à Nice que mardi dernier et en hélicoptère puisque le village était toujours coupé du monde.

Ils étaient pas bêtes les anciens : ils construisaient en hauteur.

Privés de chauffage, d’électricité, de téléphone et rationnés à un demi litre d’eau par jour pendant trois jours, c’était éprouvant. Surtout pour des personnes de 80 ans. Mais à part le traumatisme et la fatigue, les beaux-parents d’Anne s’en sont bien sortis : Leur maison, située en hauteur dans le village n’a subi aucun dégât.

Ce que la nature nous enseigne

Soyons réalistes à défaut d’être humbles : face à la nature, nous ne faisons pas le poids. Et nous ne le ferons jamais.

Autrefois, quand on avait l’embarras du choix, on construisait là où ça avait un sens économique ou stratégique. Puis, au fil du temps, les choses se sont largement complexifiées. On a fini par construire là où il y avait de la place, des infrastructures et un coût de construction raisonnable. A force de pousser le bouchon un peu trop loin, Maurice, il fallait bien s’attendre à ce que la nature nous le renvoie en plein front.

Depuis 1982, Antibes, Nice, Cagnes-sur-Mer, Cannes, Saint-Laurent-du-Var, Villeneuve-Loubet et Vallauris sont les communes le plus souvent déclarées en état de catastrophe naturelle. C’est d’ailleurs assez terrifiant de voir à quel point les drames se ressemblent : extrait du journal télévisé du 6 novembre 1994

Comment savoir si notre maison est inondable

Bonne nouvelle : il existe un site internet simple et gratuit :  www.georisques.gouv.fr

Il suffit de renseigner son adresse, le numéro de parcelle ou juste le nom de la commune dans laquelle on envisage d’acheter. En un clic, on a toutes les informations relatives aux risque d’inondations mais aussi de glissements de terrain, de séismes, de radon… etc. Évidement, avoir conscience des risques naturels qui menacent notre habitation ne suffit pas à empêcher qu’ils se produisent. Néanmoins, “savoir c’est prévoir”. Peut-être pourra t-on en minimiser les conséquences et surtout, si c’est possible, quitter la maison avant la tempête

L’ERP : Le diagnostic immobilier obligatoire qui dit tout

A partir d’aujourd’hui, je jure que plus jamais je ne tournerai les pages d’un dossier technique immobilier sans les lire. J’imagine que s’il y avait eu un loup dans ce dossier, notre notaire aurait attiré notre attention dessus mais ça n’est pas une excuse : j’ai fait ma paresseuse et c’est tout.

C’est d’ailleurs en commençant cet article que j’ai découvert le nouveau nom de ce diagnostic immobilier obligatoire : Il n’y a pas si longtemps L’ERP (Etat des risques et pollutions) s’appelait encore l’ERNT (Etat des risques naturels et technologiques). Contrairement aux autres diags (amiante, DPE etc…) qui impliquent la venue sur place d’un professionnel certifié, on peut faire son ERP (presque) tout seul et en ligne. Personnellement, je préfère toujours faire appel à un professionnel. Il est plus compétent mais aussi, en cas d’erreur, il est assuré. Mais si l’expérience vous tente, vous trouverez davantage de renseignements sur le site www.service-public.fr

Maintenant, on va regarder en détails toutes les informations que nous donne ce diagnostic immobilier obligatoire trop souvent méprisé… Pour vous aider à comprendre, en voici un en pdf.

Les risques naturels :

En premier, l’ERP vous indique si un bien est ou non, situé dans une zone concernée par un PPRN. Les plans de prévention des risques naturels (PPRN) ont été créés en 1995 et sont l’un des principaux outils de l’Etat en matière de prévention des risques naturels. Lorsqu’ils sont approuvés on peut les consulter en mairie et sur les sites des préfectures. En cherchant celui des Alpes Maritimes, je me suis retrouvée sur le site de l‘Observatoire Régional des Risques Majeur qui regroupe tout un tas d’informations intéressantes et d’actualité.

Les risques miniers :

Ensuite, l’ERP vous dit si votre bien ou celui qui vous intéresse est situé dans une zone concernée par un PPRM (Plan de prévention des risques miniers). En effet, ce n’est pas parce qu’une mine est fermée depuis longtemps qu’elle ne représente plus de danger :

  • émanations de gaz dangereux,
  • pollutions de l’eau, de l’air et des sols
  • mais aussi mouvements de terrains et inondations.

En 1996 et 1997, dans les communes d’Auboué et Moutiers en Lorraine,  des effondrements ont conduit à l’évacuation de près de deux cents familles. Dans les zones les plus à risque, les PPRM tiennent notamment compte des :

  • mouvements de terrains
  • inondations
  • émanations de gaz dangereux
  • pollutions des sols ou des eaux
  • émissions de rayonnements ionisants

Les risques technologiques :

On se souvient tous de l’incendie de l’usine Lubrizol à Rouen il y a un peu plus d’un an. L’ERP vous indique si vous êtes dans une zone concernée par un PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques). Ces plans concernent l’urbanisation autour des sites industriels à hauts risques, ceux qu’on appelle aussi SEVESO de haut seuil. L’idée des PPRT est aussi de limiter les effets d’accidents susceptibles de se produire dans des installations de ce type. Pour info, la France compte plus de 1300 sites SEVESO, pour voir la carte de leurs emplacements, cliquez ici.

Le zonage sismique

La zone de sismicité dans laquelle un bien se situe est également une information délivrée par l’ERP. Un zonage sismique a été défini en 2011 et détermine cinq zones de sismicité qui vont de très faible à forte. Ce n’est un secret pour personne, la région PACA est l’une des plus sismiques de la métropole. Petit rappel de ce qu’avait dit Haroun Tazieff en 1979 (et qui m’a empêché de dormir pendant vingt ans) :

 Entre ce soir et un siècle, Nice connaîtra un séisme destructeur. C’est une certitude absolue .

Si vous voulez connaître les évènements sismiques d’une commune en particulier (je trouverais ça bizarre mais je ne vous jugerais pas), c’est sur le site de Sisfrance

Le radon

Ne paniquez pas : moi non plus je ne savais ce que c’était jusqu’à hier. En fait, le radon est un gaz radioactif issu de la désintégration de l’uranium et du radium présents dans le sol et les roches. Il est indolore, incolore et reconnu comme cancérigène certain pour le poumon depuis 1987. Rien que ça…

L’article R1333-29 du code de la santé publique découpe la France en 3 zones :

  • potentiel radon faible.
  • radon faible mais facteurs géologiques pouvant faciliter le transfert du radon vers les bâtiments
  • et potentiel radon significatif.

La liste des communes réparties sur ces trois zones est fixée par l’arrêté du 27 juin 2018. C’est illisible, je vous aurais prévenu…

La pollution des sols

Autre information essentielle contenue dans un ERP : le bien est il construit sur un sol pollué ?

Il faut savoir que la contamination des sols peut être d’origine :

  • Naturelle, due à la nature géologique des roches et leur évolution dans le temps
  • Humaine (on s’en serait douté), causée par des exploitations industrielles actuelles ou anciennes.

A voir ou à revoir sur le sujet : Erin Brockovich. Le film raconte l’histoire vraie d’une militante qui a révélé un scandale de pollution d’eau potable.

Les indemnisations versées par une assurance

Il est ici question des indemnisations versées suite à un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique concernant un bien. Et cette information est due quelle que soit la localisation du bien.

Pour finir

On a fait le tour de ce diagnostic immobilier obligatoire qu’est l’ERP. Pour aujourd’hui en tous cas… parce que la liste des diags obligatoires ne fait que s’allonger. Si vous avez raté l’article sur l’amiante, la loi carrez et les mérules (et que vous n’avez pas la tête comme une pastèque), il n’est pas trop tard pour le lire

Quelques conseils pratiques à garder à l’esprit en cas de tempête comme celle qu’on vient de vivre dans les Alpes Maritimes. On commence par ne pas prendre de risques inutiles et se mettre à l’abri.  Puis, si c’est possible, on contacte :

  • les secours (avant les réseaux sociaux, merci)
  • le maire de la commune
  • la préfecture qui représente l’Etat dans le département
  • la présidence du conseil départemental pour une commune qui ne fait pas partie d’une inter-communalité
  • la communauté d’agglomérations ou la métropole pour une commune qui fait partie d’une intercommunalité 

Tous commentaires, remarques, questions ou conseils orthographiques sont les bienvenus…

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