La semaine dernière, j’ai lancé une bouteille à la mer (sur Facebook) et j’ai demandé à mon lectorat (mes copines) de me suggérer des thèmes pour la préparation d’un bonus que je dois concocter pour ce blog. Merci à toutes celles qui m’ont répondu et qui se reconnaîtront. Et merci aussi à Yvette, que je ne connais pas mais qui a clairement exprimé son désir d’en savoir davantage sur la garantie de loyers impayés, également appelée GLI. Je ne rédigerai pas un bonus de plusieurs pages sur la GLI néanmoins le sujet méritait bien un petit article. N’étant pas hyper calée sur le dossier, je suis allée farfouiller sur Google et voici donc ce que j’ai compris…

Pour commencer, ce qu’on appelle GLI est en réalité un contrat d’assurance. C’est le propriétaire ou, le cas échéant, son gestionnaire de biens, qui souscrit ce contrat dans le but de se garantir contre les risques de non paiement des loyers et de dégradations. On peut tout de même souligner qu’en dépit d’une période pas cool du tout sur les plans sanitaires, économiques et psychologiques, il semblerait que le pourcentage de loyers impayés soit resté stable : c’est à dire autour de 3%. Pour autant, de plus en plus de propriétaires ont pris l’habitude de souscrire des GLI.

LA GARANTIE LOYERS IMPAYÉS CÔTÉ PROPRIO

Garantie loyers impayés : qui paye quoi

Que le proprio l’ait souscrite tout seul comme un grand ou que son administrateur l’ait fait pour lui, c’est toujours le propriétaire qui paye. Normal en même temps, puisque c’est lui le souscripteur…

Le cout d’une GLI, c’est environ  2,5 % à 5 % du loyer annuel (charges comprises). Ça dépend des contrats. Mais, si on passe par un gestionnaire de biens, on peut profiter du contrat groupe que lui même a souscrit et donc de tarifs plus intéressants (entre 1,5 et 3% du loyer annuel). Ça n’est pas rien, on est bien d’accord. D’autant qu’avec 3% d’impayés au niveau national on peut légitiment se poser la question de l’opportunité de la GLI. Mais ça, c’est le principe même de l’assurance. Et comme elle n’est pas obligatoire, à vous de voir… Petite cerise sur le gâteau, les cotisations liées à la garantie de loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers.

C’est pas automatique

C’est pas parce que vous êtes d’accord pour payer que vous aurez votre GLI. Non seulement, le locataire doit respecter certaines conditions (spoil…) mais le type de biens et le type de bail entrent aussi en ligne de compte :

  • bail d’habitation
  • résidence principale
  • bail de longue durée

Dernière chose, le montant du loyer est souvent plafonné par les assureurs.

A qui s’adresser 

Un particulier qui loue et qui veut souscrire une GLI peut s’adresser à son assureur, à son banquier ou à un courtier en assurances. Les prix varient et les conditions d’octroi de la garantie aussi. Un propriétaire qui a confié la gestion de son bien à un professionnel sera couvert par le contrat groupe du gestionnaire.

LA GARANTIE LOYERS IMPAYÉS CÔTÉ LOCATAIRE

Nous voilà donc au coeur du sujet… C’est le propriétaire qui paye mais le locataire doit remplir des conditions.

Avant de rentrer dans les détails, il faudrait juste préciser que ce n’est pas le gestionnaire de biens qui a fixé les conditions et préparé le questionnaire : c’est l’assureur (ou la banque le cas échéant). Le gestionnaire, lui, se contente de transmettre les éléments à l’assurance pour accord. Dans le cas d’un propriétaire qui loue de particulier à particulier, c’est idem.

Les éléments analysés

Ce qui compte pour l’assurance, c’est que le locataire soit solvable. Parmi les différents éléments demandés au candidat locataire on trouve souvent :

  • les trois derniers bulletins de salaire,
  • le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition,
  • le contrat de travail

Et j’en passe…

Pour faire plus simple, je vous copie-colle deux liens :

  • Le premier est la liste des documents à fournir par un candidat locataire, telle qu’elle est indiquée sur le site service-public.fr
  • Le second, est un lien vers l’onglet “dossier facile” de ce même site et qui est censé aider les futurs locataires dans le montage de leur dossier (j’ai pas essayé mais vos retours éventuels sur ce téléservice seront bienvenus…)

Les solutions quand c’est non

Quand l’assurance a bien analysé un dossier et qu’elle dit non, c’est qu’elle estime que le risque est trop important pour elle. Et elle revient rarement sur sa décision. En revanche, un propriétaire et même un gestionnaire, peuvent envisager d’autres solutions.

La caution

Le cautionnement est un contrat écrit par lequel une personne (la caution) s’engage vis à vis du bailleur à payer à la place du locataire si celui-ci ne respecte pas ses obligations.

Attention, je vous vois venir avec votre histoire de “caution égale à un mois de loyer”. Donc NON : le mois de loyer qu’on paye en plus, en début de location, n’est pas une caution. C’est un dépôt de garantie que le propriétaire pourrait bien retenir au moment de votre départ, au cas où il y aurait eu de la casse…

La caution peut être un parent, un ami qui vous veut du bien ou votre banquier (s’il vous veut du bien).

Attention aussi, n’est pas caution qui veut. Dans l’hypothèse où le locataire ne paye pas son loyer, le bailleur peut demander à la caution le paiement des sommes dues et même entamer une procédure qui peut aller jusqu’à la saisie de ses biens. Par conséquent, la solvabilité de la personne caution va être étudiée et je vous joins là aussi, le lien vers ce que j’ai trouvé sur le site service-public.fr.

Attention enfin, l’acte de cautionnement ne se gribouille pas sur un coin de table pour rendre service à un pote. C’est un document écrit, très formel et que vous trouverez également sur le site indiqué juste au dessus. Le caractère de la caution (simple ou solidaire) doit également être précisé, tout comme la durée du cautionnement.

La garantie Visale

La Garantie Visale est une caution accordée au locataire par Action logement (L’ancien “1 % Logement”). En cas d’impayés de loyer ou de charges, Action logement verse les sommes dues au bailleur. Action logement se charge ensuite de se faire rembourser par le locataire.

Les conditions pour que cette caution soit accordée sont notamment:

  • que le bien loué soit la résidence principale du locataire
  • que le loyer ne dépasse pas un plafond de 1 500 € à Paris et de 1 300 € en Province

Le montant de la garantie ne dépasse pas 36 mensualités impayées.

Parmi les conditions que doit respecter le locataire, il y a notamment celle relative à l’âge : entre 18 et 30 ans.

La garantie en ligne GrantMe

C’est la super idée d’une start-up française : plateforme digitale qui propose une solution de garantie aux candidats-locataires. Elle vole au secours des étudiants, des jeunes actifs qui n’ont pas encore de CDI (période d’essai ou en cdd) et même ceux avec des contrats étrangers.

  • Comment ça marche

Tout simplement, on dépose son dossier sur le site de GarantMe  et 24 heures plus tard, le candidat obtient sa réponse. S’il a un accord et donc un certificat, il peut commencer sa recherche de logement. La plateforme met également à sa disposition tout son réseau d’agences de partenaires.

Une fois que le locataire a trouvé son appartement, il prévient l’organisme qui rédige l’acte de caution et transmet la garantie à l’agence en contrepartie du règlement des frais.

  • Combien ça coûte

Plutôt que de vous faire un long discours, je vous mets juste là, le lien vers la partie du site qui répondra à cette question : Prix du pack GarantMe.

Vous pourrez y faire toutes les simulations possibles en fonction du loyer et du nombre de colocataires. A titre d’info : un loyer mensuel de 500€ coûte à un locataire unique 210€ par an.

Le test des six mois

Une dernière solution consiste à se débrouiller pour obtenir un cautionnement pendant une durée de 6 mois. A la fin de cette période, le dossier pourra alors être renvoyé à l’assureur pour une nouvelle étude.

En effet, dans le cas d’un locataire en place depuis six mois et sans aucun incident de paiement, la garantie de loyers impayés est acquise d’office.

Voilà ! J’ai conscience qu’il y aurait encore beaucoup à dire sur ce sujet mais c’est déjà ça ! (Et n’hésitez pas à cliquer sur les liens : ça mord pas et en plus ça peut être utile…)

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