Igor (ça n’est pas son vrai prénom mais ça aurait pu) est un client russe. Ça fait toujours son petit effet de dire qu’on a un client Russe. Surtout quand on bosse dans l’immobilier à Nice. Après avoir beaucoup, beaucoup, beaucoup voyagé, Igor a eu envie d’acheter un petit pied à terre sur la Côte d’Azur. Au moment où il me contacte, j’en ai déjà plein le dos de l’immobilier mais comme Igor m’est adressé par un ami d’enfance je ne peux pas dire non. C’est donc avec Igor que j’ai ma première expérience de mandat de recherche exclusif. Tout le monde sait plus ou moins ce qu’est un mandat de vente.  mais tout le monde ne sait pas qu’il existe également un mandat de recherche. Et moi, c’est de loin celui que je préfère.

Igor et moi

Qui cherche ne trouve pas toujours

En trente ans d’immobilier, on m’a plusieurs fois demandé mon aide pour une recherche :

  • T’aurais pas un petit 2P pas cher pour un investissement locatif ?
  • Si t’entends parler d’une maison à un prix intéressant, tu me le dis ?

Et j’en passe… Au début, je prenais le truc vraiment à coeur. A chaque fois qu’on me demandait mon aide, même du bout des lèvres, je pouvais passer des heures, des jours, à chercher.  Puis avec les années et l’expérience qui vient avec elles, j’ai réalisé que non seulement :

  • neuf fois sur dix, je cherchais en même temps qu’une dizaine d’autres professionnels,
  • mais qu’en plus, le chercheur cherchait aussi tout seul,

Rien d’illégal à ça, rien d’anormal non plus. Le truc c’est que non seulement j’ai perdu du temps que j’aurais pu utiliser à autre chose. Y compris à tricoter des snoods. Mais aussi, je n’ai été d’aucune utilité à celui qui cherchait. Bref, un jour j’ai découvert le plaisir infini du mot : NON.

Une visite, une vente

Igor, même s’il ne s’appelle pas comme ça, existe pour de bon et me donne enfin l’occasion de reprendre le fil des histoires vraies d’immobilier de ce blog… Avec lui, tout commence par une heure de conversation téléphonique Nice-Moscou : Il faut bien ça pour apprendre à se connaître. J’ai plein de questions. Lui aussi. On papote longtemps, d’immobilier, de la vie, des voyages qu’il a faits, de son épouse, de la mer, du soleil, puis on se donne rendez vous un mois plus tard pour une journée entière consacrée aux visites.

Dans l’intervalle, je m’active, je cherche, je fouille, je passe des coups de fils… Régulièrement, je lui envoie des fiches d’appartements qui cochent toutes les cases ou presque de son cahier des charges. Pour chaque bien, je lui donne mon avis sur :

  • emplacement,
  • environnement direct,
  • commodités,
  • qualité de la copropriété,
  • points forts, points faibles du logement,
  • … etc.

Au final, quatre visites sont programmés pour le jour J.

Une seule aurait suffi : La première.

On décide malgré tout de ne pas annuler les autres visites, histoire de ne  pas avoir de regret.

Certains diront que j’ai eu du bol. Mais je crois surtout qu’on s’est bien entendus. Et quand je dis “on”, je parle d’Igor, de son épouse et de Bibi.

Le mandat de recherche exclusif

Une offre élargie 

Signer un mandat de recherche exclusif à un agent immobilier n’implique pas de limiter ses recherches aux seuls produits que l’agent a à vendre. Au contraire, c’est accéder par son intermédiaire, à une diversité de biens qui dépasse souvent celle qu’on peut trouver sur Internet.

Contrairement à une idée reçue, les professionnels de l’immobilier travaillent rarement en solitaire. La très grande majorité d’entre aux collabore de façon spontanée voire automatique. Certaines collaborations se font en priorité à l’intérieur d’un groupement professionnel, d’autres se font sur un mode plus amical mais d’une manière générale, la mise en commun d’informations est un fonctionnement désormais très naturel.

L’ agent mandaté pour une recherche :

  • utilise le fichier commun du groupement dont il fait partie,
  • appelle ses confrères,
  • active réseau (notaires, avocats…).

Et, comme il évolue dans un milieu d’initiés, il aura souvent des infos dites “off-market” qui lui permettront d’être prévenu très en amont de la mise en vente d’un bien.

Offre optimisée et ciblée

Ce n’est un secret pour personne, les professionnels de l’immobilier, ont parfois accès à des infos qui ne sont pas mentionnées dans le texte d’une annonce et qui peuvent avoir un intérêt :

  • éléments relatifs à l’antériorité de l’annonce,
  • informations sur le contexte de sa mise en vente (succession, divorce, prêt relais…etc),
  • historique de la commercialisation,
  • évolution du prix de vente,
  • caractéristiques des offres refusées,
  • compromis signés mais n’ayant pas abouti,
  • …etc.

D’autres types d’informations peuvent également ne pas être mentionnées dans le corps d’une annonce :

  • existence de nuisances sonores à proximité,
  • manque de luminosité,
  • …etc.

Dans plusieurs hypothèses donc, un mandat de recherche peut éviter des déplacements inutiles et les pertes de temps qui vont avec. Inversement, certaines infos en off peuvent aussi justifier une visite qui sur le papier n’avait rien d’enthousiasmant :

  • moment idéal pour faire une offre,
  • ou photos sur l’annonce peu flatteuses et reflétant mal la réalité.

Gain de temps

Sans vouloir mettre en doute votre sens de l’organisation et de la rationnalistion, la recherche de biens à vendre, notamment sur Internet, est une activité particulièrement chronophage :

  • mise en place d’alertes sur plusieurs sites,
  • analyse des annonces reçues,
  • prise de contact éventuelle,
  • demande de renseignements complémentaires,
  • le cas échéant organisation de rendez-vous de visites.

Le professionnel, outre le fait que c’est son job, dispose souvent d’outils lui permettant d’automatiser ses recherches.

Gain d’argent

La mission de l’agent mandaté pour une recherche ne s’arrête pas le jour de la visite du bien. Il reste présent aux côtés de son client :

  • pour le conseiller tout au long du processus de négociation,
  • pour la rédaction de l’offre,
  • et pour l’assister dans toutes ses démarches jusqu’à la signature de l’acte d’acquisition.

L’effet dream team

Là, je ne parle plus d’immobilier, d’investissement ou d’argent : Je parle d’humains, de relation, de confiance voire de complicité.

Quand un client signe un mandat de recherche exclusif, ça implique qu’à chaque visite, il sera accompagné de « son » agent. Tout au long de la recherche et tout au long du processus de réalisation de son projet, il n’a affaire qu’à son interlocuteur privilégié.

Pas de forcing pour inciter son client à faire une offre : l’agent qui bosse avec un mandat de recherche exclusif n’est pas là pour vendre un bien mais pour aider son client à réaliser un projet. L’intérêt d’un agent mandaté pour une recherche, n’est pas la vente d’un bien mais la satisfaction du client.

Enfin, un autre avantage de ce binôme est que plus on se voit, plus on se connaît et plus on se comprend. C’est d’ailleurs ce qui rend le mandat de recherche aussi performant.

Caractéristiques du mandat de recherche

La première chose à savoir c’est que, comme un mandat de vente, un mandat de recherche exclusif ne peut être signé que par un professionnel détenant une carte d’agent immobilier. Tout ce qui concerne sa durée, sa résiliation et les conditions de son renouvellement sont précisées dans le mandat lui même.

S’agissant de la rémunération de l’agent mandaté, elle doit elle aussi être clairement indiquée dans le mandat. Certains agents immobiliers dits “chasseurs d’appartements” et qui ne se consacrent qu’à la recherche de biens, peuvent prévoir une rémunération en sus des autres honoraires. Cette rémunération peut être forfaitaire ou un pourcentage du prix d’acquisition.

Mais en pratique, les honoraires inclus dans le prix de mise en vente d’un bien, sont très souvent partagés entre les agences. Au final donc, dans la plupart des cas, signer un mandat de recherche exclusif n’entraîne pas de surcout pour l’acquéreur.

En conclusion, je dirais que ce qui fait l’intérêt et même le charme du mandat de recherche exclusif, c’est son objet. L’essentiel ce n’est pas la vente d’un bien mais la réalisation d’un projet. Un mandat de recherche exclusif implique confiance, échange, écoute, compréhension et un minimum d’affect. Son efficacité repose avant tout sur la sincérité de la relation entre le mandataire et son mandant et c’est justement pour cette raison que c’est mon mandat préféré.

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