Je ne suis pas toujours où on m’attend, pas toujours diplomate, ni consensuelle. Pas toujours corporate non plus. Mais je m’en fous. Et plus ça va, plus je m’en fous. Quitte à être en conflit avec quelqu’un, autant que ce soit avec les autres plutôt qu’avec moi : Les autres sont plus nombreux c’est sûr, mais je les vois moins souvent… Alors voilà, on va parler d’investissement Pinel aujourd’hui. On va commencer par les principes du bidule et ensuite, je vous expliquerai pourquoi, à mon avis, ça casse pas toujours la patte à Coco

Les principes du bidule

Le dispositif PINEL date de 2014. Il a remplacé le DUFLOT. Lequel avait remplacé le SCELLIER… Lui-même ayant auparavant succédé au ROBIEN. En résumé, l’idée d’encourager l’investissement locatif avec des réductions d’impôts ne date pas d’hier…

Le bon bien

Depuis le 1er janvier 2021, l’investissement PINEL ne concerne que les logements compris dans des immeubles collectifs. Exit donc les maisons individuelles ou jumelées, même en copropriété. Il s’applique essentiellement à l’immobilier neuf ou en état futur d’achèvement mais aussi :

  • aux logements anciens et réhabilités pour atteindre les performances énergétiques du neuf,
  • aux locaux destinés à un usage autre que l’habitation (bureaux par exemple) et qui sont transformés en logement.

Il s’agit d’investissement locatif uniquement. Donc pas de PINEL pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire. Le bien doit être loué “nu” (on parle de l’appartement, hein), donc les meublés, saisonniers ou de longue durée, peuvent aller se rhabiller. Dernière petite chose, le logement doit constituer la résidence principale du locataire.

Le bon moment

L’acquisition doit avoir été réalisée entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2021. Les délais prévus pour l’achèvement des travaux font également partie des conditions à respecter mais comme il y a une foultitude de cas particuliers, je vous mets juste le lien vers le texte officiel.

Le bon endroit

Depuis 2003, la France est divisée en zones : A (A et A bis), B (B1 er B2) et C (oui, moi aussi je me suis demandée pourquoi A et A bis alors que B1 et B2…). Le critère de classement est la tension du marché immobilier local. Pour que le dispositif Pinel s’applique, le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1. Et si vous ne savez pas où vous habitez, go cliquer ici.

Le bon locataire

L’objectif de l’investissement Pinel, c’est de filer un coup de pouce aux ménages les plus modestes. Le locataire doit justifier de revenus inférieurs à un plafond. Les plafonds 2021 ne sont pas encore connus mais ceux de 2020 sont consultables sur le site de l’ANIL.

Le bon loyer

Forcément, il n’est pas question de faire n’importe quoi avec le montant du loyer. Comme les ressources, ces loyers sont plafonnés. Je pourrais rentrer dans le détail du calcul de la surface :

  • SURFACE PONDERÉE = surface habitable + 50% de la somme des surfaces annexes (plafonnée à 8 m²)

Je pourrais aussi, vous parler du coefficient modérateur :

  • COEFFICIENT = 0,7+19/SURFACE PONDÉRÉE

Mais comme j’ai trouvé un simulateur qui vous permet de tout calculer sans effort et sans migraine, je vous mets le lien ici, c’est cadeau

La patte à Coco

Bon, voilà ça s’est dit. Maintenant, on va jeter un coup d’oeil à l’argument clé de l’investissement PINEL : la réduction d’impôt et donc son intérêt financier.

A la louche

Grosso modo, on peut résumer comme ça : Une fois que vous êtes propriétaire, vous prenez un engagement de location de 6 ou 9 ans, renouvelable (sans pouvoir excéder une période de 12 ans). Cet engagement vous donne droit à une réduction d’impôt de 12% pour un engagement de 6 ans (2% par an) ou de 18% pour un engagement de 9 ans (2% par an).

Maintenant on pose sa louche et on prend sa loupe

A la loupe

La double limite

La première chose qu’il faut garder à l’esprit c’est que l’investissement PINEL a une double limite :

  • 300 000 € par personne et par an,
  • 5 500 € par m² de surface habitable (a priori, la surface à prendre en compte est la même que pour le calcul du loyer).

Au delà de ces limites, point de salut et point de réduction d’impôt non plus.

Ensuite, on ne va pas se mentir, les promoteurs ont bien mesuré l’attractivité que représente la perspective d’une réduction d’impôt… Et ils peuvent avoir tendance à en profiter. Donc, l’idéal est toujours de comparer le prix du bien qui vous intéresse à celui des autres biens dans le quartier.

Un avantage très personnel

Gardez en tête que vous ne pourrez pas revendre votre bien pendant toute la période d’engagement de location. Enfin, plus exactement vous pouvez mais il faudra alors rendre au Fisc les cadeaux qu’il vous aura déjà faits. Par ailleurs, l’avantage fiscal qui avait motivé votre achat n’étant pas transmissible à votre acquéreur, il faudra travailler votre argumentaire pour le convaincre d’acheter au moins au même prix que vous…

Douze mois de vacances

Dans l’hypothèse où votre locataire vous quitte (après un préavis d’un mois), il ne faudra pas traîner pour en retrouver un autre. L’administration fiscale vous laisse un an. Au delà, il faudra passer à la caisse et la rembourser. Ici aussi, ce qu’il faut retenir c’est que le choix de la ville ou du quartier dans lequel vous envisagez d’investir est primordial. Il ne doit pas se faire à la légère. Et encore moins sans vous.

Avec le temps…

Autre aspect qu’il ne faut pas négliger : l’évolution dans le temps des immeubles presque entièrement dédiés à de l’investissement Pinel ou plus généralement locatif. Certaines personnes achètent des appartements sans se déplacer, en ayant une vague idée de la commune dans laquelle ils se situent. D’ailleurs, ces gens là n’utilisent pas le mot “appartement” mais l’expression “produits de défiscalisation“… Bref, il ne faudra pas compter sur leur présence lors des assemblées générales de copropriété. Et c’est bien pour ça que je ne suis pas convaincue que tous les immeubles neufs de ces dernières années, le restent longtemps… Donc, soyez curieux, posez des questions (combien de logements en tout, combien déjà vendus, quelle proportion d’achat en résidence principale…). Devenez un véritable emmerdeur !

Epilogue

Bon et maintenant, on se projette… On imagine qu’on est 6 (ou 9 ou 12 ans) après votre acquisition et que vous voulez revendre. Vous êtes arrivé au bout de votre engagement de location, au bout de votre réduction fiscale et vous avez envie de changement. Et bien si tout le monde ou presque dans l’immeuble, a la même idée que vous on va se retrouver avec :

  • tout plein d’appartements à la vente
  • au même endroit
  • au même moment
  • et a priori dans le même état (pas jo-jo).

Alors quoi ? On renonce pour toujours à l’investissement Pinel et à la défiscalisation ? Non.

Le message que j’aimerais faire passer c’est qu’il ne faut pas réduire un bien immobilier à l’avantage fiscal qui lui est attaché.

Un appartement, même s’il vous permet de réduire vos impôts, est beaucoup plus qu’un produit de défiscalisation. Pour commencer, c’est un logement et ce sera celui de vos locataires. Ça aussi, il faudrait ne pas le perdre de vue. Ensuite, c’est un élément de votre patrimoine : soyez fier d’en être propriétaire et entretenez le. Enfin, comme on l’a vu un peu plus haut, l’avantage fiscal d’un investissement Pinel n’est pas transmissible. Le jour où vous aurez envie ou besoin de revendre, les critères pris en considération pour déterminer la valeur de votre bien, seront des critères objectifs. Et le premier d’entre eux, c’est l’emplacement

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One Comment

  • anne06 dit :

    J’ai failli pas voir où laisser mon commentaire ! Merci pour ces précieux conseils et infos. Il faut être en effet averti… Là où je te rejoins: acheter le bien dans un site et avec le regard de quelqu’un qui veut le revendre. Donc bien choir le bien, son emplacement, sa qualité et faire attention au prix. Après, à l’heure actuelle des produits en défiscalisation c’est le plus connu et le plus simple…

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