Des fois, j’ai des idées de sujets d’articles qui me viennent toutes seules et des fois non… Alors, quand je suis en rade, je demande autour de moi et hier j’ai demandé à Matt. J’ai éliminé d’office sa première question : trop compliquée. En même temps, le connaissant, j’aurais dû m’en douter… Mais comme je suis sympa, je lui ai laissé une seconde chance : “Ouais, ben j’aimerais bien qu’on m’explique tout le bordel du droit au bail”.

Zoom arrière

C’est parti mon Kiki ! Mais avant, on va prendre un peu de recul histoire de remettre les choses dans leur contexte.

C’est quoi un fonds de commerce

Donc, là déjà on va juste se poser deux secondes sur l’orthographe parce que je n’en peux plus de voir des “fond de commerce à vendre”. Fonds, ça s’écrit toujours avec un s. Même quand il n’y en a qu’un. Et même quand il y en a zéro, c’est dire si le mot est invariable… Si vous voulez comprendre pourquoi, go sur le site du Projet Voltaire.

Un fonds de commerce c’est : “L’ensemble des éléments mobiliers corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, nom commercial, enseigne, droit de propriété industrielle, etc.) qu’un commerçant rassemble et organise en vue de la recherche et de l’exploitation d’une clientèle, et qui constitue une entité juridique distincte des éléments qui la composent“.

Ceci est, vous l’aurez compris, une définition juridique d’un concept juridique pour des esprits juridiques… En plus clair, un fonds de commerce c’est un ensemble d’éléments (matériels ou immatériels) réunis pour attirer des clients (nous) dans l’espoir de gagner des pépettes. Dans le lot des éléments incorporels, on retrouve notamment la clientèle, l’enseigne, le nom commercial, les éventuelles licences et… le fameux droit au bail.

C’est quoi un bail commercial

Le bail commercial (celui qu’on appelle aussi le bail 3-6-9) est un contrat de location signé entre un propriétaire et un locataire (commerçant, industriel ou artisan) qui porte sur un bien dans lequel est exercé une activité (commerciale, industrielle ou artisanale). La particularité de ce type de bail est qu’il est très protecteur du locataire puisqu’il encadre de façon stricte :

  • Les conditions de reprise du local : le principe est la reconduction illimitée du bail. Le bailleur peut, dans certains cas et dans certaines conditions, exercer son droit de reprise mais il devra prévoir de mettre la main à la poche pour verser une indemnité au locataire évincé (Plein d’infos sur le sujet sur le site service-public.fr)
  • Et les augmentations de loyer : elles peuvent se faire tous les 3 ans mais elles sont aussi strictement encadrées (Sur ce point aussi : service-public.fr)

On ne confond plus

Céder son fonds

Quand un commerçant (ou un artisan) cède son fonds de commerce, il cède toute son activité commerciale. Et donc forcément, il cède aussi son droit au bail, puisqu’il fait partie du fonds.

Un bailleur n’a pas le droit de s’opposer à une cession de fonds à quelqu’un qui reprendrait la même activité. L’idée du législateur, c’est que le commerçant qui a bossé, voire ramer, des années pour valoriser son fonds, doit pouvoir en récolter les fruits en le cédant. En revanche, il y a parfois dans certains baux commerciaux, des clauses qui permettent au bailleur de mettre son grain de sel :

  • sur la question de la solvabilité du cessionnaire,
  • sur les conditions dans lesquelles la cession devra se faire (en imposant son notaire par exemple),
  • ou encore en exigeant que le cédant soit à jour de ses loyers et charges.

Et céder son droit au bail

Le droit au bail n’est ni plus ni moins que le droit de pouvoir bénéficier d’un bail commercial en cours, pour la durée qu’il reste à courir et dans des mêmes conditions.

Contrairement à la cession de fonds de commerce, la cession du droit au bail seul, indépendamment du fonds, peut-être interdite par une des clauses du bail commercial. Donc, avant de coller une pancarte “FOND A VENDRE” 😤 sur sa vitrine, il vaut mieux commencer par lire son bail.

Et le pas de porte, c’est quoi du coup ?

Il est souvent confondu avec le droit au bail et pourtant, il n’a rien de commun avec lui :

  • D’une part le pas de porte concerne des locaux qui étaient vacants jusqu’à la signature du bail (alors que dans le droit au bail, le local est occupé par le locataire cédant).
  • D’autre part, le pas de porte est dû par le locataire au propriétaire (alors que le droit au bail est dû par le cessionnaire du bail au cédant).

Parfois, le pas de porte s’explique par le fait que le niveau de loyer d’un quartier va grimper plus vite que les augmentations prévues au bail. Du coup, le bailleur anticipe cette perte d’opportunité et demande le versement d’un pas de porte à la signature du bail. Parfois, le bailleur considère que le pas de porte est la contrepartie d’avantages liés au bail commercial, comme le droit au renouvellement.

La valeur du droit au bail

Le droit au bail n’étant qu’un des éléments du fonds, il est logique qu’il se vende moins cher que le fonds de commerce tout entier. Pour déterminer la valeur d’un droit au bail il faut d’une part analyser les caractéristiques du local :

  • qualité de l’emplacement (quartier, angle de rues, vitrine…)
  • potentiel commercial du secteur,
  • état général du local,
  • l’état du marché locatif,

Et d’autre part, les caractéristiques du bail :

  • le type de bail (tous commerce ou au contraire restreint à une activité),
  • le montant du loyer,
  • le montant des charges,
  • la possibilité de sous-louer,
  • la possibilité de mettre en gérance,
  • et la durée restant à courir.

Ce qui fait la valeur d’un droit au bail, ce sont les intérêts qu’il représente pour celui qui le rachète et notamment :

  • un loyer faible,
  • un montant de charges peu élevé,
  • une longue durée restant à courir,
  • etc.

Un autre point à étudier, c’est la différence entre le montant du loyer au moment de la cession de bail et le loyer qui résulterait d’une étude de marché au même moment. En d’autres termes, l’économie de loyers que va réaliser le cessionnaire sur la durée du bail restant à courir, peut justifier un droit de bail élevé.

Maintenant que vous mesurez la problématique de la valorisation du droit au bail, vous comprendrez pourquoi il est préférable de faire confiance à un agent immobilier spécialisé en locaux commerciaux ou à un expert en évaluation, plutôt qu’à son instinct…

  •  

Laisser un commentaire

VOUS NE DIREZ PLUS JAMAIS QUE VOUS NE CONNAISSEZ RIEN À L'IMMOBILIER