Le prochain qui vous dit “signez là, ça n’engage à rien”, vous n’aurez qu’à lui demander de le faire à votre place. Que les choses soient claires : tout ce qu’on signe nous engage. C’est même la raison pour laquelle on nous demande de signer. Alors c’est vrai, tout n’est pas irréversible, mais revenir sur un engagement n’est pas toujours facile et pas toujours gratuit non plus. En ce vendredi pluvieux (un de plus), je m’apprête donc à vous dire pourquoi vous devriez réfléchir et même trembler un peu, avant de faire une offre d’achat immobilier. Je me trompe peut-être, mais il me semble que vous êtes quelques uns à sous-estimer son niveau d’engagement.

Un principe : tes engagements tu respecteras

La première chose qui différencie une offre d’achat immobilier d’un compromis ou d’un acte authentique, c’est qu’on ne la prend pas au sérieux. C’est d’ailleurs pour ça que certains particuliers n’hésitent pas à rédiger leurs offres eux-mêmes, en mode DIY.

T’as visité tout seul un appart qui t’a plu ? T’as peur qu’il te passe sous le nez ? Envoie vite un petit mot à son propriétaire, dans lequel tu ne dis que des banalités ou presque :

  • Ton identité,
  • Celle du vendeur,
  • L’adresse du bien qui t’intéresse,
  • Et le prix auquel tu fais l’offre

Et bien, tu sais quoi ? Ces quatre petites phrases de rien du tout pourraient bien te ficeler pire qu’un rôti avant cuisson, dès que le vendeur les aura contresignées. Pourquoi ? Parce que voici ce qu’énonce l’article 1583 du Code Civil, à propos de la vente :

Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé

En clair : quand on fait une offre d’achat immobilier et que cette offre est acceptée par le vendeur, on s’engage. Au point que si l’un des deux change d’avis, l’autre peut demander à un tribunal de le contraindre à respecter ses engagements.

Des nuances : la nature de l’engagement, le juge recherchera

Comme toujours, quand il y a un principe, il y a aussi des exceptions ou des nuances. Le principe, c’est qu’une offre contresignée par le vendeur, signifie que le deal est fait. Bien sûr, il faudra quand même signer un acte authentique chez le notaire. Mais, ce qu’il faut retenir c’est que sur le plan juridique, la vente peut être considérée comme parfaite.

Les nuances, c’est la jurisprudence. Parce qu’évidement, dans la vraie vie les choses sont plus contrastées que dans le Code Civil. De fait, quand un litige portant sur une offre d’achat immobilier finit devant un tribunal, le juge cherche à comprendre le contenu de l’engagement. A quoi se sont engagées les parties :

  • à réaliser une vente ?
  • ou bien à signer un compromis ?

Vous saisissez la nuance ?

Dans certains cas et sous certaines conditions, on peut parfois se désengager et revenir sur une offre qu’on a faite. Pour autant, le risque de contrarier l’autre et donc de se retrouver devant un tribunal n’est jamais nul. Et peu importe qu’on soit sûr de soi et de son dossier, il reste toujours une inconnue : la durée de la procédure.

Une offre d’achat immobilier engage aussi le vendeur

Contrairement à ce qu’on pourrait être tenté de croire, l’offre d’achat immobilier n’engage pas uniquement celui qui la fait. En réalité, dès lors que le vendeur la contresigne et donc l’accepte, il se retrouve dans le même état que l’acquéreur : ficelé tout pareil, comme un rôti lui aussi.

La petite anecdote de Virginie (toujours la même) sur le sujet : Des clients à elle font une offre sur un bien ; Virginie la transmet au vendeur qui l’accepte et la contresigne. Quelques jours plus tard, les vendeurs reçoivent une autre offre, plus élevée. Qu’à cela ne tienne : puisque le compromis n’est pas encore signé, ils imaginent qu’ils n’ont qu’à prévenir leur notaire de ce “petit changement”. Sauf que non : “dans le c** Lulu” ! Le notaire leur a clairement expliqué que s’ils refusaient de signer le compromis avec les clients qui avaient fait la première offre, ils risquaient de se retrouver bloqués par une procédure pendant des années.

Bref, si on veut être certains de vendre au meilleur prix, on a tout intérêt à faire estimer son bien avant d’accepter une offre… Je dis ça, je dis rien…

Contenu d’une offre d’achat immobilier

Avant d’aller plus loin, on va juste rappeler un petit principe de base qui continue de faire ses preuves régulièrement : chacun son boulot… (et les vaches seront bien gardées). Donc, avoir recours à un agent immobilier ou même à son notaire pour la rédaction d’une offre d’achat, pourrait bien être votre meilleure idée de l’année.

Ensuite, comme une offre d’achat immobilier n’est soumise à aucun formalisme particulier, c’est free-style. Soit vous optez pour le strict minimum :

  • identification des deux parties (acheteur et vendeur)
  • identification du bien
  • prix auquel vous souhaitez acquérir
  • durée de validité de l’offre (très important et on n’y pense pas assez souvent).

Soit vous optez pour une version plus étoffée en insérant des conditions suspensives qui seront incluses dans le compromis à venir :

  • obtention d’un financement à hauteur de “x” euros
  • libération des locaux dans le cadre d’un bien occupé
  • obtention d’un permis de construire, d’une autorisation administrative ou d’assemblée générale
  • etc…

Et dans votre offre d’achat immobilier, vous pouvez également prévoir une date limite pour la signature d’un compromis.

Gardez votre argent

Quand on en est au stade de l’offre d’achat, on n’a rien à payer. Donc non : tant qu’on n’a pas signé de promesse unilatérale de vente ou de compromis, on ne fait pas un chèque pour “bloquer” le bien. Non seulement c’est inutile mais c’est même carrément interdit

Et gardez votre calme aussi

Votre offre d’achat immobilier a été acceptée mais tout bien réfléchi, vous souhaitez vous désengager : patientez jusqu’au compromis.

En effet, s’il n’est pas commode de revenir sur une offre acceptée, la loi SRU permet, sous certaines conditions, de se rétracter pendant 10 jours après la signature du compromis.

Les conditions dans lesquelles vous pouvez vous rétracter :

  • vous êtes un acquéreur non professionnel (pas un investisseur ni un marchand de biens, faut pas pousser mémé)
  • le bien est destiné à l’habitation (principale, secondaire ou pour du locatif et donc pas de garage)
  • l’acquisition passe par la signature d’un avant-contrat (les ventes aux enchères sont exclues)

Bon, maintenant, comme on dit : il ne faut pas abuser des bonnes choses. C’est pas parce qu’on a une issue de secours qu’il faut se permettre de faire n’importe quoi. Réfléchir avant d’agir c’est bien, mais réfléchir avant d’écrire, c’est pas mal non plus.

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