Quand il s’agit d’avoir un avis tranché sur un sujet, je suis une buse. Parait que c’est typique des Balances : elles sont inaptes à la décision…  Bon ceci étant, les astres peuvent se tromper. Avant hier, Catherine (posturologue De Gasquet ex-parisienne désormais installée à Nice), Virginie (professionnelle de l’immobilier, qui contrairement à moi, a un avis tranché sur tout) et Bibi, on s’est retrouvées pour un café-potins du matin. J’aime bien ces moments là. C’est comme un second réveil et ça ouvre toujours des pistes de réflexions pour le reste de la journée. Je leur ai demandé de me donner leurs points de vue respectifs sur la vente immobilière entre particuliers. Elles ne voyaient pas les choses de la même façon. Forcément…

La vente immobilière entre particuliers : les “pour” de Catherine

Précision importante : Catherine n’est pas radine. C’est même franchement le contraire. N’empêche que quand on lui demande pourquoi elle est pour” la vente immobilière entre particuliers, son premier argument est : “pour faire des économies”. Ce qui est assez logique puisque pas d’agent immobilier ça veut d’abord dire, pas de commission.

Seul ou accompagné d’un agent, quand on veut vendre, il est préférable de commencer par faire estimer son bien. Une estimation orale faite par l’agent du bout de la rue peut suffire. Mais on peut aussi lui demander un avis de valeur écrit, précis et plus poussé. Dans ce cas, il faudra lui remettre quelques documents tels que : titre de propriété, diagnostics obligatoires, PV d’assemblées générales, appels de fonds de charges… Un avis de valeur écrit peut donner lieu à facturation.

Un agent en moins, c’est de l’argent en plus

Une estimation indique le prix maximal auquel il convient de mettre en vente son bien. Par conséquent, si on fait appel à un agent immobilier, sa rémunération doit être incluse dans le prix de vente. Parce que si on rajoute 5 ou 6% à l’estimation, on se retrouve au dessus du prix du marché

Ensuite, pour la mise en vente du bien, deux possibilités se présentent :

  1. On choisit de vendre rapidement et on enlève la commission du prix de vente pour se situer en dessous du prix du marché
  2. On commercialise au prix de l’estimation et d’une certaine manière, on se mettra la commission d’agence dans la poche.

En effet, ça tient la route : moins il y a d’intermédiaires et moins c’est cher. C’est d’ailleurs pour ça que les sites spécialisés dans la vente immobilière entre particuliers ont tant de succès.

L’agent ne fait pas toujours le bonheur

Après l’argument de l’économie substantielle et potentielle, Catherine en a avancé un autre :

Non, parce que franchement, l’agent immobilier qui s’est occupé de la vente de notre maison, il était super nul.

Et je veux bien la croire, parce que moi aussi, j’en ai vu des nuls. Et même des pires que ça. Un jour, j’ai visité un appartement avec un sosie de Bob Sinclar. Hyper looké, hyperactif (ou cocaïnomane), le type ouvrait les portes comme personne, glissait sur le parquet et n’arrêtait pas de parler.  Il ne savait pas quoi dire pour me convaincre de ne pas rater l’affaire du siècle. Selon lui, je pouvais diviser l’appartement en deux, voire en trois (peut-être même en six) et faire jackpot à la revente. Mais quand je lui ai parlé de subdivision de lots et de règlement de copropriété, j’ai compris que c’était la première fois qu’il entendait ces mots…

Des anecdotes comme celle-là, on en a tous. Pour autant, il n’y a pas plus de crétins dans l’immobilier que dans n’importe quelle autre profession. Y compris dans la vôtre. La différence, c’est que dans l’immobilier, l’imposteur ne peut pas tenir longtemps : il n’a pas de salaire fixe et ne perçoit qu’un pourcentage sur les ventes réalisées. L’important c’est d’avoir en tête quelques éléments pour distinguer les bons des mauvais agents immobiliers.

  • Y a-t-il des échanges constructifs ?
  • Y a-t-il des débats sur certains sujets ? Voire des désaccords ? (méfiez vous du professionnel qui n’ose pas vous contredire…)
  • Avez-vous jeté un oeil aux différentes annonces parues ?
  • Ont-elle déclenché des visites ?
  • Vous a-t-on fait des comptes rendus de visites ?
  • Vous a-t-on transmis des offres ?
  • Avez-vous le sentiment qu’au fil des jours ou des semaines, une vraie relation s’est instaurée entre l’agent et vous ?
  • … etc.

Au bout d’un moment, Virginie a demandé :

Ok il était nul, mais est ce qu’il a vendu ton appart ?

Réponse embarrassée de Catherine : “oui, mais…”

Les raisons de la colère de Catherine

  1.  L’agent qui était venu estimer l’appartement a ensuite quitté l’agence et ne s’est pas occupé de la commercialisation. Pour autant, c’est son estimation qui avait convaincue Catherine de signer un mandat exclusif. L’agent qui a pris le relais n’était manifestement pas d’accord avec l’estimation faite par son ancien collègue et a transmis à Catherine des offres d’achat qu’elle a jugées décevantes.
  2. Par la suite, Catherine a mal vécu la pression exercée par l’agent pour qu’elle accepte l’offre faite par d’autres clients de l’agence, qui vendaient eux aussi leur appartement. L’objectif étant de faire coïncider les deux dates de signatures.
  3. L’agent immobilier refusait de négocier avec Catherine : “on verra ça avec Monsieur quand il rentrera“. Donc là, on est clairement sur un cas désespéré et désespérant de machisme anachronique mais qui malheureusement n’est pas propre à l’immobilier…

En résumé, Catherine a fait une mauvaise expérience due à une mauvaise pioche. N’empêche que si la vente immobilière entre particuliers ne représente environ qu’un tiers des transactions, il doit bien y avoir une raison…

La vente immobilière entre particuliers : les “contre” de Virginie

(Et les miens aussi tant qu’on y est)… Vendre un appartement ou une maison est un métier. C’est bête à dire mais c’est la vérité.

L’annonce

La première chose à faire quand on veut vendre un bien, ce sont les photos. Et ce n’est pas parce qu’on est  le roi du coucher de soleil sur Instagram qu’on sait photographier les différentes pièces d’un logement (WC compris…).  Si de plus en plus d’agences immobilières ont recours à des photographes professionnels, c’est parce qu’elles ont compris que le rôle d’une photo est d’inciter un acquéreur potentiel à cliquer sur l’annonce.

photo immobilier

Par ailleurs, le texte doit :

  • mettre en évidence les aspects positifs du bien tout en étant objectif, complet et concis.
  • mentionner les différentes informations obligatoires notamment dans le cadre de la vente d’un logement en copropriété.

Ensuite, ironie du sort, gardez à l’esprit, qu’une fois que votre annonce sera en ligne, la grande majorité des appels que vous recevrez proviendra d’agents immobiliers. Et cela même si vous avez écrit en gras : “agents immobiliers s’abstenir”. Dites vous aussi que quelle que soit leur provenance, il va falloir répondre à tous les appels, à tous les mails et planifier les visites. J’espère que vous avez du temps libre…

Les visites

Sur ce point là aussi, le boulot de l’agent immobilier est loin d’être inutile. Un bon professionnel pose les bonnes questions et n’organise que les visites ayant une chance d’aboutir. En quelques minutes de conversation téléphonique, l’agent immobilier vérifie :

  • le sérieux de la recherche
  • l’adéquation du bien à la demande
  • et l’adéquation du budget aussi.

Seul, vous avez toutes les chances de :

  • multiplier les visites inutiles
  • faire entrer chez vous des curieux voire des gens mal intentionnés
  • vous retrouver face à des clients indélicats qui ne se gêneront pas pour vous dire à quel point votre appartement est vraiment laid…

La négociation

Certains ont ça dans le sang mais on n’est pas toujours les mieux placés pour négocier le prix d’un bien nous appartenant. D’ailleurs, pour être honnête, chaque fois que je dois vendre un appartement qui nous appartient, je fais appel à un confrère ou une consoeur. Je préfère toujours qu’il y ait un intermédiaire entre un acquéreur potentiel et moi.

La paperasse

On imagine que tout s’est bien passé et que vous tenez enfin votre acquéreur. Le seul fait de penser à ce qui vous attend me donne la migraine. Pour commencer, il va falloir que votre acheteur vous transmette une offre que vous l’acceptiez et que vous la transmettiez à votre notaire. Ce dernier vous demandera ensuite de lui communiquer tous les éléments dont il aura besoin pour la rédaction du compromis et notamment :

  • le titre de propriété
  • le dossier de diagnostic technique
  • le règlement de copropriété
  • les 3 derniers PV d’assemblées générales,
  • une fiche synthétique de la copropriété de l’immeuble
  • le carnet d’entretien
  • les appels de fonds de charges…

Et j’en oublie sûrement… D’autant qu’au fil des années, la liste ne fait que s’allonger.

Contre toute attente, je crois que pour une fois, je vais être capable de donner un avis tranché sur un sujet :

  • On peut vendre son bien sans agent immobilier mais pas sans le travail de l’agent immobilier.

Alors si vous envisagez de vous passer d’un professionnel, gardez à l’esprit que c’est vous qui ferez le boulot. Mais au final, c’est peut être ce que tout le monde devrait expérimenter au moins une fois dans sa vie…

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