21 histoires vraies d’immobilier avant 2021, c’est parti ! Voici l’histoire de Dame Gigi qui veut vendre sa grande maison pour s’acheter un appartement avec balcon. Mais Dame Gigi est prudente et veut d’abord avoir une idée de son budget. Chez nous, on appelle ça “faire le pas comme on a la jambe”. En toute logique donc Dame Gigi contacte un agent immobilier pour faire estimer sa maison.

Faire estimer sa maison pour se projeter

L’Agent vient, visite la maison, fait des photos et pose toutes les questions d’usage en matière d’évaluation : la construction, type de chauffage, taxe foncière, éventuels travaux faits ou à faire… etc. Après un petit tour dans le quartier, il rentre à son agence digérer toutes ces informations. L’estimation arrive deux jours plus tard : la valeur de la maison est comprise entre 550 000€ et 580 000€.

Dame Gigi est satisfaite, son projet est réaliste. Elle confie la vente de sa maison à l’Agent et lui signe un mandat. On est en mai, la période est idéale pour commercialiser une maison avec jardin et barbecue . Début juin, les premières offres arrivent : 510, 520, 530 000€… trop basses. Une nouvelle proposition arrive un peu plus tard à 540 000€, refusée également. Dame Gigi ne fait pas de contre-offre non plus. Elle verra tout ça à son retour de vacances 🏖, elle n’est pas pressée.

L'estimation évolue avec le temps

Les mirages de la sur estimation 

Le temps passe, l’été aussi puis un matin, forcément, c’est l’automne. Fini les envies de barbecues et de siestes à l’ombre. Les visites s’espacent… se raréfient. Pourquoi ? Parce que :

  • Ramasser les feuilles dans le jardin sous la pluie 🌧, ça ne fait rêver personne (à part moi).
  • que l’Agent a beau changer les photos, le texte et même “faire remonter” l’annonce en tête de page, la communication est usée.
  • et aussi parce que la plupart des clients qui recherchaient ce type de bien ont déjà vue l’annonce, parfois visité la maison et certains ont même fait une offre.

Or, l’estimation d’un bien est fonction de nombreux facteurs (emplacement, surface, état…) mais elle est aussi fonction de la demande et celle-ci a baissé. Il n’est pas nécessaire de faire estimer sa maison tous les trois mois mais quand un bien tarde à se vendre, c’est que son prix de vente n’est pas cohérent. Soit le bien a été sur estimé depuis le début, soit le marché a évolué. L’Agent suggères donc une petite diminution de prix à sa cliente : “PAS QUESTION !” s’offusque Dame Gigi qui a justement dîné la veille avec le directeur d’une “énorme” agence en ville. Ce dernier a fait un diagnostic très intéressant : Selon lui, la maison ne vaut ni 550, ni 580 000€, elle vaut 690 000€. “Le problème, a-t-il dit, c’est la communication : elle n’est pas adaptée… Laissez moi trois semaines et c’est réglé !”.

L’agent providentiel a eu quatre semaines durant lesquelles, bien entendu, il n’a réalisé aucun miracle. En revanche, il a eu le culot de présenter à Dame Gigi une offre à 540 000€. Risible hein ? Surtout quand on sait que cette offre émanait des clients qui l’avaient faite trois mois plus tôt au premier agent…

Estimation : comment savoir qui a raison ?

Un peu de sérieux 

Pour faire court, je dirais : celui qui fournit les preuves de ce qu’il avance. L’agent immobilier qui prend le temps de faire une estimation, qui demande des documents, les analyse et rédige une note de valeur écrite est un professionnel sérieux. Il peut faire une erreur bien sûr mais plus il a d’éléments à analyser et moins il a de risque de se tromper. A contrario, celui qui n’a d’autre argument que ses cheveux blancs, son flair et sa connaissance du marché, peut tomber juste. Mais il peut aussi tomber à côté et louper un ou deux éléments essentiels. En l’occurrence, c’est le premier agent qui avait raison.

L’expérience ne suffit pas

Le super pro, spécialiste du quartier et des cas désespérés  n’a pas jugé utile de faire une visite approfondie de la maison. Il s’est fié à son expérience… Du coup, il n’a pas vu qu’en façade arrière, la maison était à flanc de colline et que deux chambres, subissaient d’importantes nuisances sonores provenant d’une route en contrebas… Ensuite, il n’a pas non plus demandé à voir les appels de fonds de charges (la maison était située un lotissement) lesquels avaient fait fuir plusieurs clients…

Estimation, quelle leçon ?

Pour commencer, et au risque de faire grincer des dents : il n’y a pas plus d’incompétents, menteurs ou autre escrocs parmi les pros de l’immobilier que parmi les politiciens, les dentistes, les assureurs, les garagistes ou les prestataires de pompes funèbres

D’accord, on n’est pas tous capables de flairer le professionnel malhonnête à des kilomètres. Mais quand on a besoin de faire estimer sa maison, c’est souvent qu’on a un projet immobilier en tête.

Ce que vous devez retenir : 

  • prenez le temps de la réflexion : ne pas réagir à chaud, ne rien dire, ni oui, ni non, juste : “Merci, j’en parle avec mon mari, ma mère, mon chien ou mon âne et je vous rappelle demain”. Prenez aussi le temps de visionner cette petite vidéo et vous y apprendrez que faire des mots fléchés ou un sudoku peut vous aider au moment de faire un choix…
  • prenez des renseignements : “Et si on parlait un peu de vous ? Votre agence, votre vie, votre oeuvre…” Récolter des éléments et les vérifier auprès d’anciens clients, d’un notaire ou même de GOOGLE… Chez nous, dans le Sud, on appelle ça “ficanasser”.
  • prenez un troisième avis : Ça mange pas de pain comme on dit. Demander une estimation à un agent immobilier ne vous oblige pas à lui signer un mandat.
  • et enfin, prenez vos responsabilités : confier la vente de son bien à un agent, c’est choisir un partenaire pour réaliser un projet. Dans ce genre de relation, non seulement la confiance est essentielle mais il faut aussi de la cohérence, de la cohésion, de la constance. Et ces qualités là doivent impérativement venir des deux parties.

Et maintenant, si vous avez des questions, des commentaires ou des histoires vraies à raconterGO !

 

 

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4 Comments

  • Anne06 dit :

    Bravo pour cet article qui va en éclairer plus d’un.
    Et j’inaugure tes commentaires. Enfin un blog qui parle d’immobilier avec sincérité.

  • Bonjour Nathalie,
    L’estimation passe par de bons conseils et une approche pragmatique détachée d’intérêt comme nous le proposons en tant qu’architectes.
    L’architecte n’est pas assez sollicité pour apporter son oeil de professionnel du bâtiment… hélas.

    • nathalie.miraglia@gmail.com dit :

      En effet, notamment lorsqu’il s’agit d’une maison le point de vue de l’architecte sur la qualité de la construction, son potentiel d’évolution, mais aussi sur le respect ou le nom respect des règles d’urbanisme à l’occasion de son édification, devrait être plus systématique. Merci de le rappeler !

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