J’ai pas la réputation d’être bonne poire mais je préfère éviter les conflits. Ça prend du temps, les conflits. Ça bouffe de l’énergie aussi. Et ce sont là deux denrées que j’ai appris à économiser. Donc, généralement, quand on me demande quelque chose, ma réponse est “oui“. Ou éventuellement “oui mais” mais rarement non. Sauf que parfois le conflit provoqué par un non est préférable au risque crée par un oui. Alors, en immobilier comme dans la vie, il faut parfois savoir dire non.

La petite histoire vraie de Bibi

Il y a quelques années, nous avons eu l’occasion d’acheter un appartement loué :

  • bien placé dans une rue calme d’un centre ville,
  • dernier étage,
  • balcon,
  • vue dégagée,
  • bail d’habitation de 3 ans,
  • bonne rentabilité,
  • profil du locataire rassurant (on parle pas de son physique hein mais d’absence d’incident de paiement et de garantie de loyer accordée…)

Six mois avant la date d’échéance du bail, on fait savoir au locataire qu’on ne le renouvellera pas et qu’on souhaite vendre l’appartement : congé, huissier, indication du prix de vente et tout le tralala (plus de détails ici). Le locataire n’est pas intéressé par l’acquisition. Il a d’ores et déjà organisé son déménagement et quittera l’appartement bien avant la date d’échéance.

On signe donc un mandat à une agence avec laquelle on a l’habitude de travailler. Le marché est porteur, le printemps n’est pas loin… En théorie, l’affaire doit se régler en deux-deux…

En théorie oui, mais pas en 2020 :

  • premier confinement donc pas de visites,
  • quelques semaines plus tard, le locataire quitte l’appartement : plus de locataire ça veut dire plus de revenus,
  • et deuxième effet kisscool, comme on est toujours confinés, pas de visites donc pas de vente.

Entre les deux confinements, l’agent immobilier fait quelques visites. Les premières offres nous parviennent enfin à la fin de l’été. Elles sont toutes inférieures au prix de vente initial. Le marché n’est plus du tout en mode “pompelup”… A l’automne, sentant planer l’ombre de la “seconde vague”, on accepte une offre. Elle est inférieure d’environ 15% au prix de vente mais avec le recul (et le second confinement), je me dis que nous avons bien fait…

Bon, voilà, ça c’était pour vous planter le décor. Maintenant, petit focus sur deux demandes pas banales de l’acquéreur. Et celle à laquelle il faut savoir dire non n’est peut-être pas celle que vous croyez…

Le pouvoir dire oui

La première chose que l’acquéreur nous a demandée concernait le dépôt de garantie : Il ne pouvait verser que mille cinq cent euros, ce qui était très inférieur aux 10% auxquels nous sommes habitués… Pour autant, nous avons dit oui.

Dans l’imaginaire collectif et notamment celui du vendeur, la signature d’un compromis de vente s’accompagne obligatoirement du versement d’un dépôt de garantie, entre les mains du notaire ou sur un compte séquestre de l’agent immobilier. Dans ce même imaginaire collectif, le dépôt de garantie doit représenter 10% du montant du prix de vente.

Alors ça va sans doute en laisser quelques uns sur les fesses mais non, le dépôt de garantie n’est pas obligatoire (dans l’immobilier ancien, je précise). Beaucoup de gens l’ignorent mais son versement au moment de la signature d’un compromis ne résulte pas d’une loi. C’est un usage et rien de plus. Le truc c’est qu’on s’y est vite habitués. Notamment quand on est vendeur… Donc, ce n’est peut être pas obligatoire mais entre une offre avec versement de 10% et une offre sans dépôt de garantie, le vendeur aura souvent un petit penchant pour la première.

En toute logique, le corollaire de la non-obligation de verser un dépôt de garantie, est qu’il n’existe pas de montant minimal. De fait, vous demeurez libres d’accepter 10%, 5% ou même un montant forfaitaire comme c’était le cas pour nous.

Savoir dire non

L’acquéreur qui en voulait toujours plus

Quelques semaines après l’acceptation de l’offre, le compromis est signé, le délai de rétractation est passé et le financement est sur les rails. Tout roule.

Il y a deux jours, je reçois un mail de l’agent immobilier me proposant une date de signature. Puis dans la foulée, j’en reçois un second : l’acquéreur aimerait avoir les clés de l’appartement avant de signer l’acte. Il voudrait pouvoir commencer ses travaux de rénovation.

Alors j’aime pas dire non, surtout que je connais bien l’agent immobilier mais là, c’est non. Et c’est non négociable aussi.

Savoir pourquoi il faut savoir dire non

Je laisse de côté le fait qu’on est en 2020 et que les douze derniers mois nous ont prouvé à quel point il peut toujours y avoir pire que pire… Je m’en vais simplement vous lister, dans l’ordre où elles me viennent, les raisons pour lesquelles nous n’avons pas accepté de donner les clés avant la signature de l’acte (on parle aussi d’occupation par anticipation) :

  • L’acquéreur pète un câble : il ne veut plus signer mais entre temps il a défoncé l’appart…
  • Pire : il ne veut plus signer mais n’a pas non plus envie vous rendre les clés. Votre appartement est donc désormais squatté.
  • L’acquéreur décède (de la Covid) avant la signature alors qu’il avait commencé ses travaux.
  • L’immeuble est entièrement détruit par un incendie avant la signature de l’acte.
  • L’acquéreur se blesse avec un tournevis dans l’appartement et n’avait pas fait son rappel de vaccination du tétanos.
  • Il fait une “Claude François” dans la salle de bains de l’appartement (c’est un cas extrême mais on est en 2020…),
  • Lui qui vous avait pourtant promis qu’il allait juste poser du parquet a finalement abattu un mur porteur. Du coup, vous avez tout le conseil syndical sur le dos…
  • Pour finir certains voisins soupçonnent que des travailleurs clandestins dorment chez vous. Ils feraient même des raviolis aux crevettes pour un restaurant asiatique du quartier.

Alors bien sûr que pour chacune de ces hypothèses il faut vraiment manquer de bol… Et bien sûr aussi que pour chacune d’elles vous pourrez toujours tenter de prouver votre bonne foi devant un tribunal. Mais quand on sait le temps que prend une procédure, même pour récupérer son propre logement, on comprend qu’on a plus vite fait d’apprendre à dire non…

Ou éventuellement “oui mais”

Alors voilà, comme toujours ça n’est que mon avis sur une question. A moins d’avoir un faible pour les situations compliquées, il y a des cas où il vaut mieux savoir dire non. Maintenant, si la remise des clés anticipée est une condition déterminante de la vente de votre bien, vous pouvez toujours demander à votre notaire de rédiger une convention d’occupation anticipée.

  •  

Laisser un commentaire

VOUS NE DIREZ PLUS JAMAIS QUE VOUS NE CONNAISSEZ RIEN À L'IMMOBILIER