Ceci n’est pas une faute d’orthographe : j’ai bien écrit avantage et inconvénient au singulier. Parce qu’il y a en effet un avantage majeur et un inconvénient majeur au fait de vendre sa maison à un promoteur immobilier. Et ça ne va pas vous surprendre, mais les deux sont intiment liés.

UN AVANTAGE : VENDRE PLUS CHER

Quand on vend sa maison à un promoteur immobilier, on peut espérer en tirer un meilleur prix que quand on la vend à un particulier. Mais il y a une explication à cela et non : ce n’est pas juste parce que le promoteur est blindé d’oseille… En réalité votre maison, aussi charmante soit-elle, n’a pas la même valeur selon l’angle sous lequel on l’observe.

L’un, achète une maison

Le plus souvent, un particulier achète une maison pour l’habiter. Parfois, il peut s’agir d’un investissement locatif ou d’un projet professionnel. Mais, dans tous les cas, c’est la maison (construction) elle même qui l’intéresse.

Pour un particulier donc, la valeur d’une maison sera notamment fonction de :

  • son emplacement,
  • son environnement (existence de nuisances éventuelles)
  • sa surface
  • la surface de la parcelle,
  • la configuration du terrain (en pente ou plat)
  • son état,
  • sa distribution intérieure
  • son exposition,
  • son potentiel d’agrandissement ou d’amélioration
  • etc…
  • Et bien sûr du prix de vente moyen de maisons similaires dans le même secteur.

Si vous ne l’avez pas déjà lu, il y a un petit article dans ce blog, au sujet de l’estimation d’une maison : c’est juste là

Dans certains cas, un particulier cherche à acheter une maison pour la mettre en location soit telle quelle, soit après l’avoir divisée en appartements. Pour lui donc, la valeur de la maison se calculera à partir des revenus (loyers) qu’il peut espérer en retirer.

Le promoteur lui, se fout royalement de la surface de votre maison, de son état et des milliers d’euros que vous avez investis pour refaire la cuisine ou la chambre du petit.

L’autre, achète des droits à bâtir

Ce qui intéresse le promoteur ce n’est pas votre maison mais le terrain sur lequel elle est construite. Son truc à lui, c’est pas votre parquet en chêne massif, ni le barbecue dans le jardin, c’est le foncier et surtout ce qu’il va pouvoir en faire.

Pour vous faire une proposition d’achat, un promoteur a besoin de connaître, non pas la valeur de votre maison, mais la constructibilité du terrain qui est en dessous. On appelle ça les droits à bâtir.

La surface de plancher maximale théorique

Le promoteur va donc rechercher la constructibilité théorique de la parcelle. Pour ça, il fait appel à un architecte qui va étudier les règles d’urbanisme applicables à la parcelle concernée. A Nice, ces règles sont contenues dans un Plan Local d’Urbanisme, consultable en ligne.

Le chiffre d’affaires maximal théorique

Résumé de façon très simpliste, le processus est à peu près celui-là :

  • l’architecte réalise un avant-projet sommaire qui aboutit à la détermination d’une surface de plancher théorique de “X” m2
  • le promoteur, étude de marché à l’appui, multiplie cette surface théorique par le prix au m2 moyen auquel il espère vendre et obtient un chiffre d’affaires théorique.

(Attention, petit rappel de quand j’ai appris les bases de la compta en 1993 en DESS : le chiffre d’affaires n’est pas le bénéfice. Il faut en déduire le coût de revient et notamment : les travaux, la commercialisation, la gestion et… l’acquisition du terrain).

Bref, quand un promoteur immobilier sait à peu près :

  • ce qu’il peut construire
  • et le chiffre d’affaire maximal qu’il peut réaliser,

Alors, il est en mesure de faire une proposition pour l’acquisition d’un terrain.

Qui peut le plus, paye le plus

Souvent, le nombre de mètres carrés que le promoteur envisage de construire est supérieur à la surface de la maison rachetée. De fait, il est logique que sa proposition soit plus intéressante que celle d’un particulier.  Et quand ce n’est pas le cas (hypothèse de la vente d’un vieil immeuble), le prix du mètre carré neuf étant supérieur à celui de l’ancien, la proposition du promoteur sera toujours la plus élevée.

Alors pourquoi avantage et inconvénient au singulier ? Parce qu’il y a bien un avantage principal, c’est le prix et qu’on va maintenant faire un focus sur l’inconvénient majeur : le temps.

UN INCONVENIENT : VENDRE PLUS TARD

Donc si je n’ai pas été trop mauvaise dans ce qui précède, vous devriez avoir compris un truc important :

  • le particulier achète un bien (une maison, un immeuble ou un terrain)
  • le promoteur achète des droits à bâtir.

Formulé autrement :

  • le particulier achète quelque chose de solide, de concret et de palpable,
  • le promoteur achète un projet… un rêve… une idée…

On comprend donc que ce dernier ne veuille pas sortir les sous avant d’être certain qu’il pourra réaliser son projet. Voilà donc pourquoi, au début de cet article, je vous disais ” avantage et inconvénient, les deux sont liés”.

C’EST RAPIDE MAIS C’EST PAS CHER

On ne va passer mille ans sur la vente à un particulier mais, pour le plaisir, petit rappel vite fait de la chronologie :

  • offre (ou pas, c’est vous qui voyez)
  • compromis avec conditions suspensives habituelles (notamment celle relative au financement mais y en a d’autres et on en reparlera) (je vous ai déjà parlé de DIA ? Non ? Je le mets sur ma todolist alors…)
  • et trois mois plus tard environ, signature de l‘acte authentique.

En résumé, quand tout se passe pour le mieux dans le meilleur des mondes possibles, on peut espérer encaisser le prix de la vente en trois mois (En vrai, comme on se prend un peu le chou avec tout le monde, y compris le notaire et la banque, il faut compter environ un mois de plus).

LE TEMPS C’EST DE L’ARGENT

Pour s’assurer qu’il va pouvoir réaliser son projet, le promoteur a besoin de temps. Et c’est bien ce qui peut faire un choc, quand on lit pour la première fois le paragraphe : “Durée de la promesse de vente”

Un avant-contrat spécifique

Dans le cas de la vente d’un foncier à un promoteur, on ne signe pas un compromis tout prêt chez son copain agent immobilier. C’est un notaire qui est chargé de rédiger une promesse unilatérale de vente. Et on a le droit d’être capricieux et d’exiger le concours de notre notaire en plus du notaire du promoteur : Ça ne vous coûtera pas plus cher.

  • Le propriétaire du bien s’engage sur une durée assez longue c’est vrai, à ne pas vendre à quelqu’un d’autre. Ça peut facilement être un an, voire plus selon la taille du projet et le nombre de parcelles concernées.
  • Le promoteur s’engage lui, à se remuer le popotin pour aller dans le sens de la réalisation de son projet et notamment à déposer un permis de construire dans une délai précis.

La promesse de vente précise en outre :

  • les obligations respectives des parties,
  • la date butoir pour le dépôt du permis de construire,
  • le montant de l’indemnité d’immobilisation versée par le promoteur sur un compte séquestre, chez le notaire,
  • la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif que le promoteur envisage de réaliser (définitif signifiant “purgé des recours”)
  • les modalités de ce qu’on appelle la levée d’option (quand le promoteur dit “j’achète !”)

Et tout un tas d’autres choses encore qui sont spécifiques à cette situation.

Pourquoi c’est si long

Parce que ça prend du temps, tiens !

  • Elaboration du dossier de permis de construire : 3 mois
  • Instruction du dossier par les services de la commune concernée : 4 mois.
  • Purge du recours des tiers : 2 mois à partir de l’affichage du Permis sur le site
  • Contrôle de légalité par le Préfet : 3 mois à partir de la date de délivrance de l’arrêté

C’est bon ? Vous commencer à comprendre pourquoi la durée de validité de la promesse de vente peut atteindre voire dépasser 12 mois…

AVANTAGE ET INCONVENIENT ET VICE VERSA

Donc, si on reprend tout depuis le début… Avantage et inconvénient sont intimement imbriqués au point que l’un est la conséquence de l’autre et réciproquement.

  • Vendre son foncier (maison, terrain… ) à un promoteur, c’est le plus souvent, vendre plus cher mais c’est vendre plus tard.
  • Vendre sa maison à un particulier, revient à vendre plus vite mais moins cher.

Mais comme un principe souffre toujours quelques exceptions, je vais quand même nuancer sur deux points :

  • Parfois une vieille maison peut avoir davantage de valeur que les droits à bâtir attachés à la parcelle sur laquelle est construite. Ex : une grosse maison mais sur un petit terrain qui n’est constructible que si plusieurs parcelles mitoyennes sont vendues en même temps. Quand un promoteur doit mener de front une demie douzaine de négociations, l’échelle de temps n’est plus la même…
  • Et parfois aussi, certains promoteurs font ce qu’on appelle de la réserve foncière. C’est à dire qu’ils achètent des terrains sans condition suspensive d’obtention d’un permis de construire et qu’ils stockent pour des projets de plus grande envergue à moyen ou long terme.
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