Je ne dis jamais que c’était mieux avant. D’abord parce que ça dépend beaucoup de quel “avant” on parle. Ensuite parce que si c’est vrai, on est sacrément dans la mouise, vu qu’on n’est pas près d’y retourner. Enfin parce que dans les 80’s (best décennie selon Bibi), ma Mémé trouvait déjà que c’était mieux avant. C’est d’ailleurs pour ça qu’elle me souhaitait régulièrement “une bonne guerre”. Les temps changent mais la nostalgie est une constante… Ok, notre présent ne ressemble pas à l’avenir qu’on s’était imaginé. Ok aussi, s’adapter à tout ce merdier environnant exige quelques efforts. Du coup, pourquoi se compliquer la tâche en restant les yeux rivés sur nos rétros ? D’autant que si on regarde de plus près, les changements sont souvent moins profonds et moins regrettables qu’on ne le pense. La promotion immobilière par exemple ( il fallait bien que j’en arrive à parler d’immobilier) et notamment la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), n’ont quasiment pas changé en 30 ans. Les interrogations qu’elles suscitent non plus. Et, dans l’immobilier neuf, j’en suis certaine, le meilleur est à venir.

L’instant présent de la vente en l’état futur

Chouchou travaille dans l’immobilier lui aussi. Il fait du développement pour un promoteur national. En ce moment, il bosse, sur un gros programme et lucky me, j’ai eu la chance de voir la maison de projet, également appelée village de vente, en avant première.

Quand j’ai commencé dans l’immobilier, il y a trente ans, c’était justement dans la promotion immobilière. A l’époque, on ne disait pas “village de vente” mais “bureau de vente”. Et en effet, quand je repense à la gueule de l’Algéco en question, il aurait fallu beaucoup d’imagination pour y voir une maison. Et encore moins un village… :

  • Un bureau, un chaise pour Bibi, deux chaises pour les clients,
  • Une armoire pleine de ramettes de papier A4,
  • Une photocopieuse
  • Une table avec la maquette du projet,
  • Et une “perspective d’artiste”

Le tout dans un préfa bien sinistre de 12,5m2. Vu sous cet angle c’est sûr que le métier de promoteur a bien changé… Mais pour le reste, c’est toujours le même.

La plupart de temps, un promoteur signe avec un propriétaire foncier, une promesse de vente sous conditions suspensives. Parmi ces conditions, il y en a une qui est spécifique à cette activité : c’est l’obtention d’un permis de construire (Pour parfaire votre culture sur la question, vous pouvez lire cet autre article de Bibi…). La période qui va du dépôt d’un permis au démarrage des travaux, en passant par l’instruction de ce permis et la purge des recours éventuels, peut durer deux ans. Et pendant cette longue période, le promoteur a la possibilité de commercialiser son projet. Ça signifie qu’il peut :

  • Faire de la publicité,
  • Installer un village de vente
  • Et signer des contrats de réservation.

Donc oui, quand on achète du neuf, il peut arriver qu’on signe un contrat de réservation alors que le promoteur n’est pas encore propriétaire du terrain… Pourtant, il n’y a aucune raison d’avoir peur.

Le dépôt de garantie

Pour commencer le montant du dépôt de garantie versé à la réservation dépend de la durée prévue entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte authentique. Quand cette durée est :

  • Inférieure à un an, c’est 5% du prix de vente,
  • Comprise entre un an et deux ans, c’est 2%
  • Supérieure à deux ans, on ne peut rien vous demander.

Quel que soit son montant, cette somme est déposée sur un compte bloqué chez un notaire ou dans une banque. Elle ne va pas dans la poche du promoteur ! Donc, en toute logique, si pour une raison ou pour une autre, le projet de construction ne voit pas le jour, on vous restitue votre dépôt de garantie.

La garantie financière d’achèvement

En effet, un promoteur comme n’importe quel autre professionnel peut déposer le bilan et disparaître des écrans radars. Pour autant, si ça arrive, et que vous avez déjà signé l’acte notarié, vous ne perdez ni votre argent, ni votre projet. Vous perdez un peu de temps c’est sûr, mais rien de plus.

En fait, parmi la tonne de documents que le promoteur a l’obligation de fournir au notaire pour pouvoir signer une vente, il y a une GARANTIE FINANCIERE D’ACHEVEMENT délivrée par une banque ou par une assurance. Si le promoteur fait faillite, la banque ou l’assurance qui a délivré la GFA financera l’achèvement des travaux de construction.

Après, rien ne vous empêche de faire avec un promoteur ce que vous faites déjà avec un garagiste, un assureur ou un dentiste : c’est à dire vous renseigner sur sa notoriété.

Le délai de rétractation

Pour commencer, dans l’immobilier neuf comme dans l’ancien, vous bénéficiez d’un droit de rétractation qui vous permet de changer d’avis sans avoir à vous justifier :

  • 10 jours à compter de la réception de votre exemplaire du contrat de réservation,
  • Par courrier RAR ou remise en mains propres au promoteur
  • Et restitution intégrale du dépôt de garantie

Mais ce n’est pas tout : A l’expiration de ce délai vous pouvez encore changer d’avis. Sauf que cette fois, il faudra le justifier notamment par :

  • la non obtention de votre crédit
  • le non respect des délais annoncés par le promoteur
  • la réduction de la valeur du logement supérieure à 10 % (due par exemple à une diminution de surface ou à l’utilisation de matériaux de qualité moindre)
  • une augmentation du prix initialement prévu.

Pour davantage d’info sur cette question, je vous mets un lien vers le site de l’Institut National de la Consommation qui propose aussi un modèle de lettre de résiliation.

VEFA, le meilleur est à venir

Le présent est déjà pas mal

C’est chouette d’acheter sur plan. Je le dis comme je le pense. Et pas uniquement parce que les frais de notaire sont réduits, qu’il y a une garantie de parfait achèvement et une garantie décennale.

C’est chouette parce que c’est une aventure. Un jour, on signe un plan, un autre les travaux démarrent. Puis une grue est montée et des dalles se superposent. Un jour, les façades prennent de la couleur. Un autre, enfin, le promoteur vous remet les clés de chez vous.

Le meilleur est à venir

Acheter dans le neuf c’est aussi faire le choix de l’innovation architecturale, technique, sociale et environnementale. C’est aller vers un habitat plus responsable et plus économe en terme d’énergie. Mais c’est aussi prendre la décision de vivre dans un quartier qui se crée ou qui évolue, c’est aimer tisser de nouveaux liens. Enfin, c’est vouloir vivre en ville dans un environnement où la nature reprendra de plus en plus la place qu’on lui a volée. On ne le sait pas toujours, mais les politiques en matière d’urbanisme mettent de plus en plus la question de l’environnement au coeur de leurs préoccupations. Bien sûr qu’on peut toujours trouver à redire sur ce qui a été fait et souvent mal fait, mais moi, j’aime pas râler pour rien. Ça me fatigue.

Des fois, quand Chouchou est en télétravail, j’écoute aux portes de ses visios-conférences. C’est comme ça que j’ai entendu parler des 2000m2 d’agriculture urbaine que l’Etablissement Public d’Aménagement a imposé au projet sur lequel il planche. Jusque là, on ne trouvait rien d’autre sur les toits que des antennes ou des machineries d’ascenseur. Désormais on y fera pousser des fruits et des légumes. On pourra même les acheter et les manger. C’est pour ça que je dis que la VEFA a de beaux jours devant elle. Par extension, nous aussi, du coup…

Pour toute question sur le sujet de la VEFA (ou sur d’autres), Bibi est là…

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2 Comments

  • Cora dit :

    L’avantage également, dans une vente en l’état futur d’achèvement, ce sont toutes les autres garanties qui existent entre le dépôt de garantie et la réalisation finale.

    Et, pour rassurer l’acheteur, le conseiller immobilier peut aussi le renvoyer vers le notaire qui, en général, a déjà travaillé beaucoup de fois avec le constructeur.

    Du coup, il peut aussi rassurer sur la capacité financière de celui-ci. (petit souvenir du moment où je travaillais en étude)

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